住房“以舊換新”加速落地 “買新”“賣舊”銜接仍有優(yōu)化空間

　　5月22日，廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)正式推出全市住房“以舊換新”活動(dòng)倡議書，首批共發(fā)動(dòng)全市122個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目和12家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)參與。

　　同日，湖北省住建廳聯(lián)合湖北省財(cái)政廳等多部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》提到，推進(jìn)住房“以舊換新”。支持國(guó)有企業(yè)收購(gòu)二手住房，為賣舊買新“搭橋”；鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、購(gòu)房人三方聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)舊房“先賣”、新房“優(yōu)買”。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國(guó)已有超60個(gè)城市推出住房“以舊換新”措施，包括了上海、廣州、深圳等一線城市。“以舊換新”已經(jīng)成為各地疏通市場(chǎng)堵點(diǎn)，激發(fā)住房消費(fèi)活力的重要舉措。

　　打通置換鏈條堵點(diǎn)

　　“住房‘以舊換新’可以把剛需購(gòu)買二手房的需求與改善性購(gòu)買新房的需求聯(lián)動(dòng)起來(lái)，就目前改善性購(gòu)房需求密集爆發(fā)、業(yè)主換房需求迫切的情況來(lái)說(shuō)很有針對(duì)性。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，目前二手房市場(chǎng)存在交易難度大、交易周期長(zhǎng)、交易流程復(fù)雜等痛點(diǎn)，正需要政策配合打通換房鏈條上的主要環(huán)節(jié)。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生新變化的當(dāng)下，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施成為各地聚焦的重點(diǎn)。住房“以舊換新”政策瞄準(zhǔn)當(dāng)前市場(chǎng)置換不暢的堵點(diǎn)，旨在加快一二手商品住房流通。

　　58安居客研究院院長(zhǎng)張波對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，住房“以舊換新”一方面可以加速大量掛牌的二手房存量去化，另一方面，也釋放了改善性需求，有利于庫(kù)存商品住宅去化。

　　從目前已經(jīng)推出的措施來(lái)看，各地主要采用多方聯(lián)動(dòng)幫賣、房企或國(guó)資平臺(tái)“收舊換新”、政府補(bǔ)貼等模式，推動(dòng)住房“以舊換新”。

　　其中，多方聯(lián)動(dòng)幫賣模式較為常見，本次推出“以舊換新”倡議書的廣州及上海、深圳等一線城市均采取這一模式，需要換房人、房企及中介機(jī)構(gòu)多方聯(lián)動(dòng)，在換房人優(yōu)先鎖定認(rèn)購(gòu)房企新房的同時(shí)，中介機(jī)構(gòu)幫助換房人優(yōu)先出售舊房。

　　南京、鄭州等近20個(gè)城市則采用房企或國(guó)資平臺(tái)“收舊換新”的模式，由企業(yè)或平臺(tái)按照評(píng)估價(jià)格收購(gòu)存量二手房，換房人在一定范圍內(nèi)選定意向新房，并與開發(fā)商簽訂買賣合同。

　　另外，蘇州、沈陽(yáng)等城市對(duì)出售舊房并購(gòu)買新房的業(yè)主提供相應(yīng)財(cái)政補(bǔ)貼。

　　做好“買新”“賣舊”高效銜接

　　剛剛發(fā)布住房“以舊換新”活動(dòng)倡議書的廣州公布了首批房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)名單，共包含12家中介機(jī)構(gòu)。任職于其中一家中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)紀(jì)人在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，他們已經(jīng)在著手落實(shí)“以舊換新”活動(dòng)倡議內(nèi)容，對(duì)于參與“以舊換新”活動(dòng)業(yè)主的舊房房源，他們會(huì)通過(guò)短視頻、社交媒體推送投流等方式，加大推廣力度。

　　這是各地多方聯(lián)動(dòng)幫賣模式落地情況的一個(gè)縮影。對(duì)于有改善性需求的業(yè)主來(lái)說(shuō)，鎖定新房房源、無(wú)責(zé)任解除新房認(rèn)購(gòu)協(xié)議并退還訂金、中介大力“幫推”等一系列服務(wù)讓置換過(guò)程更加順暢。

　　“在置換的過(guò)程中，二手房業(yè)主、二手房的剛需購(gòu)房者和出售新房的開發(fā)商幾方之間存在信息不對(duì)稱，導(dǎo)致房源沒(méi)有辦法實(shí)現(xiàn)匹配，是目前比較大的問(wèn)題。” 李宇嘉稱，住房“以舊換新”活動(dòng)可以打通部分主要環(huán)節(jié)。

　　“該模式的效果很大程度上取決于市場(chǎng)運(yùn)行情況，在當(dāng)前‘買方市場(chǎng)’下，該模式中二手房出售環(huán)節(jié)的不確定性較大。”中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示。

　　李宇嘉建議，目前參與的樓盤和二手房參差不齊，要想實(shí)現(xiàn)“以舊換新”的高效率，一些配套差的二手房，要加快公共設(shè)施的補(bǔ)短板，另一方面，樓盤開發(fā)商也要做出讓利。

　　與此同時(shí)，“收舊換新”模式也已經(jīng)取得一定成效。以南京為例，位于南京市主城六區(qū)（玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)、棲霞區(qū)、雨花臺(tái)區(qū)）的存量住房可置換南京安居建設(shè)集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱“安居集團(tuán)”）旗下的新建商品住房，存量房源由安居集團(tuán)旗下全資公司以評(píng)估價(jià)為依據(jù)負(fù)責(zé)收購(gòu)。

　　據(jù)安居集團(tuán)披露，截至5月20日，線上、電話、現(xiàn)場(chǎng)等各類咨詢約3450組，微信小程序“寧換新”平臺(tái)登記意向報(bào)名約4150組，初審符合條件的登記約3430組。案場(chǎng)累計(jì)來(lái)訪約2230組，繳納新房意向認(rèn)籌金的換房人515組。目前已有52組客戶確認(rèn)成交。

　　在積極通過(guò)“收舊換新”滿足置換需求的同時(shí)，業(yè)主們也存在著一些顧慮。在記者采訪的部分南京換房人中，對(duì)評(píng)估價(jià)過(guò)低的擔(dān)憂普遍存在。

　　“我還在等待評(píng)估價(jià)出來(lái)。”計(jì)劃出售位于南京市秦淮區(qū)房產(chǎn)的丁女士告訴記者，自己已經(jīng)交了意向金，但如果評(píng)估價(jià)低于心理預(yù)期太多的話，可能選擇不再換購(gòu)。

　　丁女士還對(duì)記者表示，參與“收舊換新”的好處就是不需要自己耗費(fèi)時(shí)間精力賣房，只要不低于目前市場(chǎng)二手房成交價(jià)太多，她還是更傾向于通過(guò)住房“收舊賣新”來(lái)滿足置換需求。

　　曹晶晶表示，整體而言，“收舊換新”模式滿足了業(yè)主改善性住房需求，也加速了新房市場(chǎng)庫(kù)存去化。在實(shí)踐中，此模式可以進(jìn)一步完善操作流程，以保障政策實(shí)施效果。對(duì)于評(píng)估價(jià)太低打擊業(yè)主置換積極性，二手房回收前需要業(yè)主準(zhǔn)備一筆資金先還清貸款、解除抵押等情況，未來(lái)政策可在支持帶押過(guò)戶、給予優(yōu)惠補(bǔ)貼等方面進(jìn)行完善。

　　“住房‘以舊換新’在政策層面需要和換房過(guò)程中交易稅費(fèi)減免，以及換新首付政策變化相結(jié)合，更有效降低交易成本，推動(dòng)置換者更有信心進(jìn)入市場(chǎng)。”張波建議。