首單住房租賃持有型不動產ABS獲批

　　本報記者 毛藝融

　　6月3日，記者從上交所官網獲悉，建信住房租賃基金持有型不動產資產支持專項計劃（以下簡稱“建信住租持有型不動產ABS”）項目狀態為通過，近日已取得上交所無異議函。

　　有別于傳統ABS（資產證券化）產品，建信住租持有型不動產ABS定位于權益型ABS，該產品是盤活存量資產、形成投融資良性循環方面的又一實踐，是上交所在權益融資渠道和方式上的創新案例示范之一。

　　此外，權益型ABS進一步突出資產信用，產品一般采用平層結構，以底層資產運營產生的現金流實現投資人持續、穩定分紅，不再通過“優先劣后”的分層安排或引入主體信用來為產品進行增信。

　　“在推動經濟高質量發展的大背景下，從主體信用逐步向資產信用轉變的趨勢越來越明顯，企業對盤活存量、降低融資成本的需求也不斷提升。”一位債券市場的資深研究人士說。

　　本次獲批的建信住租持有型不動產ABS底層資產是位于上海市閔行區、杭州市上城區和武漢市漢陽區的三個保租房項目，資產成熟穩定。“本次入池的首批項目地理位置優越，交通、產業、環境等方面區位優勢明顯，且三個資產均已穩定運營，收入來源分散，現金流增長均較為穩健。”建信住租持有型不動產ABS項目的計劃管理人中金公司相關負責人告訴記者。

　　建信住房租賃基金相關負責人告訴記者：“此次權益型ABS創新產品的獲批，標志著市場資產盤活、存量流轉新路徑的打通，亦是以金融工具創新助力租購并舉、推動建立住房金融服務新體系的重要突破，對促進投融資良性循環、推動長租公寓市場健康發展具有重要意義。”

　　記者了解到，相比傳統不動產ABS產品，權益型ABS在激勵機制、運營治理、流動性支持、二級市場交易、信息披露、擴募安排等方面有著更為市場化的機制設計。

　　“過往的ABS產品，投資機構很難介入底層資產的運營。”一位資深ABS投資人告訴記者，在產品治理和激勵機制方面，本單產品將公司制治理原理和機制嵌入產品結構，引入計劃管理人、投資人、運營統籌機構共同參與的“管理委員會”，使投資機構真正參與基礎設施資產的運營決策。

　　在二級市場交易及信息披露方面，此次獲批的權益型ABS產品創新設計了“開放退出流動性支持”機制，并通過季度披露估值、凈值交易的方式為投資人提供二級市場交易價格的“錨”，在激活流動性的同時，穩定二級市場波動。“傳統ABS在二級市場的流動性相對較低，而此次獲批的產品在特定期限、一定限額內為投資者提供撮合交易，并提供了做市機制，在促進流動性的同時使產品凈值穩定。”中金公司相關負責人表示。

　　此外，在擴募安排方面，此次發行的ABS產品預留了擴募的空間。“建信住房租賃基金目前在全國范圍內已儲備相關項目20余個，具備較為豐富的資產儲備，為未來專項計劃購入更多優質資產、實現產品擴募奠定良好基礎，也為產品的持續穩健運行發展提供保障。”建信住房租賃基金相關負責人告訴記者。