先息后本、氣球貸、隨薪供、輕松還…… 房貸還款怎樣才合算

　　記者 孫蔚

　　如果你是房貸一族，會選擇哪種還款方式？近期，多家銀行在住房按揭貸款方面推出了“先息后本”“氣球貸”等多種還款方式，甚至還有“月供本金低至1元”之類的宣傳，引發(fā)人們廣泛關(guān)注。在這種情況下，如何還款？是否合算？不同的還款方式又適合什么人群？《中國消費(fèi)者報(bào)》記者對此進(jìn)行了采訪。

　　多家銀行“更新”還款方式

　　在房貸利率不設(shè)下限后，銀行間的競爭愈加激烈。在低利率背景下，如何從日益“內(nèi)卷”的貸款市場中突圍，成為各家銀行亟須解決的問題。

　　近期，多家銀行紛紛調(diào)整住房按揭還款方式。例如，建設(shè)銀行存量房貸可申請調(diào)整還款方式，降低月供，還款方式變?yōu)椤跋认⒑蟊尽保徊糠址中嗅槍π律暾埛抠J的客戶推出了“輕松供”。興業(yè)銀行推出“隨薪供”，可將存量房的房貸還款方式改為“先息后本”。平安銀行則一口氣推出4種特色還款方式，分別為“二階段還款”“雙周供”“輕松還”“氣球貸”。

　　通過建設(shè)銀行APP，房貸消費(fèi)者劉先生給記者做了演示――在“我的貸款”欄目中，可以選擇“還款計(jì)劃調(diào)整”，進(jìn)入“降低月供”的頁面；針對“最低償還”選項(xiàng)，本金最低可選1元，“降低期數(shù)”選項(xiàng)只能選擇1―24期，“未還本金后期還款方式”只能選擇“剩余期限每月分期攤還”。

　　劉先生表示：“我嘗試點(diǎn)擊還款計(jì)算，想看看利息總額，但頁面只顯示了前3期的‘本金1元+利息’，并沒有顯示24期后的月供金額。目前這項(xiàng)業(yè)務(wù)的有些問題還不夠明確，比如到底本金加利息要還多少錢、申請后如果LPR下降還款利息是否也會下降等，這些問題都不清楚。”因此，他暫時并不打算變更還款方案。

　　這些新的還款方式都是什么意思？民生銀行北京航天橋支行客戶經(jīng)理盧女士對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示，各家銀行對不同的還款方式都有相應(yīng)的具體要求，不過總體而言，“先息后本”是指貸款放款之后，先支付利息，然后按還款約定支付本金的還款方式；“二階段還款”是指前3年可以按月付息、無須償還本金，然后在剩余貸款期限內(nèi)按月等額本息還款，通常貸款期限不少于10年、不超過30年；“氣球貸”是指借款人按約定的總期數(shù)計(jì)算每期月供，在貸款前期歸還貸款本息，最后一期一次性償還剩余本金。

　　采用新還款方式得算好賬

　　在上述還款方式中，“先息后本”和“氣球貸”是最受消費(fèi)者關(guān)注的類型，“氣球貸”的消息還一度沖上社交平臺的熱搜。

　　一部分消費(fèi)者認(rèn)為，“先息后本”每月還款不多，相當(dāng)于變相降低了購房門檻，短期內(nèi)減輕了還款壓力。但也有消費(fèi)者表示，這些新方式看似初期月供壓力較小，但實(shí)際支付的利息總額更多，增加了后續(xù)的還款壓力。

　　那么，“先息后本”還款方式到底是否劃算？記者對此進(jìn)行了演示計(jì)算（實(shí)際須以銀行計(jì)算為準(zhǔn)，下同）：以貸款總額100萬元、時限30年、當(dāng)下房貸新政調(diào)整后首套房貸利率3.4%為準(zhǔn)，按等額本息的還款方式來計(jì)算，每月需要償還金額約為4434.81元，共需償還利息總額為596533.09元；若按“先息后本”還款方式來計(jì)算，因?yàn)楝F(xiàn)有的“先息后本”還款方式大多有期限設(shè)置、不能超長期選擇，記者以前期36個月“先息后本”、每月還1元本金的還款方式來計(jì)算，則前36個月每月只需還1元本金，月供在2800元至2900元之間，前3年總利息為101999.88元，3年后還款利息共為529580.42元，總還款利息為631580.3元，較等額本息還款方式利息多了35047.21元。

　　針對“氣球貸”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對記者表示，“氣球貸”就是長貸短供，在前期分期償還本息，剩余本金到期一次性償還。因其前期每期還款金額較小，在貸款到期日還款金額較大，“前小后大”像是個氣球，所以被命名為“氣球貸”。他進(jìn)一步表示：“如果選擇了‘氣球貸’，千萬要注意，低月供只是暫時的，如果沒有規(guī)劃好，氣球的大尾巴一點(diǎn)也容不得忽視。”

　　以貸款總額100萬元、期限為5年、利率為5%計(jì)算，采用等額本息的還款方式，每個月月供約為18870元。如果在“氣球貸”的還款方式下，約定前4年零11個月的月供金額為“貸款期限20年、還款方式為等額本息”的月供金額，則前4年零11個月每個月只需 6599元月供，大約只是前者的三分之一，但是到了最后一期，就需要一次性歸還剩余本金83.7萬元，以及當(dāng)月3940元的利息。

　　而且，從還款結(jié)果來看，在等額本息的還款方式下，5年一共還了113.27萬元，利息為13.27萬元；而在“氣球貸”的還款方式下，總共還款金額約為123.08萬元，利息為23.08萬元，利息比前者增加了約80%。

　　須根據(jù)自身需求合理規(guī)劃

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)證券期貨研究所研究員楊海平對記者表示，各家銀行紛紛推出按揭貸款特色還款方式，一方面是響應(yīng)政策，支持房地產(chǎn)企穩(wěn)，另一方面，住房按揭貸款仍然是相對優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，商業(yè)銀行希望通過靈活多變的方式吸引客戶入場，優(yōu)化信貸資產(chǎn)配置。

　　招聯(lián)首席研究員董希淼則認(rèn)為，“先息后本”“氣球貸”等都是針對房貸客戶還款方式做出的優(yōu)化，只是“氣球貸”針對的是新增房貸，“先息后本”主要針對的是存量房貸。其主要針對兩類人群：一是短期內(nèi)收入有所下降、還款壓力較大的新市民；二是工作時間不長、但未來收入有望增加的年輕人。較低的前期還款壓力、靈活的還款方式能夠幫助他們減緩短期還款壓力，在更長周期內(nèi)平衡好收入和支出。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，“先息后本”的還款方式比較適合那些前期資金緊張，但預(yù)計(jì)未來會有更多可支配資金的借款人。“氣球貸”看似能緩解借款人前期的經(jīng)濟(jì)壓力，但是并不適合所有人。因?yàn)椤皻馇蛸J”需要借款人有合理的還款規(guī)劃，畢竟低月供只是暫時性的，一旦借款到期就需要一次性還清。所以“氣球貸”比較適合當(dāng)下資金緊缺，但預(yù)期收入很高的人。

　　接受《中國消費(fèi)者報(bào)》記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，預(yù)計(jì)未來銀行會推出更多的創(chuàng)新舉措來吸引客戶。值得注意的是，房貸還款方式?jīng)]有絕對的優(yōu)劣之分，適合自己的才是最好的，建議借款人基于個人和家庭需求，仔細(xì)了解各種房貸還款方式的特點(diǎn)，合理評估還款能力，根據(jù)自身需求合理規(guī)劃，不可僅因?yàn)榍捌谶€款壓力較小而盲目選擇。