政策效果兌現(xiàn) 房地產(chǎn)市場活躍度回升

　　當(dāng)前，“517”樓市新政出臺(tái)已經(jīng)超過一個(gè)月時(shí)間，全國多個(gè)一二線城市樓市逐步進(jìn)入政策效果兌現(xiàn)期。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新政從客觀上降低了購房門檻，隨著其逐漸發(fā)力，房地產(chǎn)市場正在積極回暖。

　　重點(diǎn)城市成交量回暖

　　5月17日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局等部門出臺(tái)一系列支持房地產(chǎn)的舉措，包括明確取消全國層面房貸利率政策下限、下調(diào)房貸首付款比例和公積金貸款利率、設(shè)立保障性住房再貸款等多方面內(nèi)容。

　　記者梳理各地樓市數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，深圳、廣州、上海等城市在執(zhí)行“517”新政之后，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場熱度均有所提升，到訪客戶數(shù)量明顯上升，成交量短期內(nèi)呈現(xiàn)回升現(xiàn)象。

　　在樓市新政刺激下，深圳二手房成交活躍度短期已經(jīng)恢復(fù)到3年前的水平。據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)，截至6月24日，深圳6月份二手房成交量達(dá)到4021套，相當(dāng)于日均成交約168套，這一成交水平不僅超過了今年5月份日均約160套的水平，也超過了2023年6月份日均103套、2022年6月份日均91套、2021年6月份日均148套的水平。

　　中指研究院華南分院高級分析師孫紅梅稱，5月份以來，深圳樓市迎來限購松綁、房貸首付及利率下降等優(yōu)化調(diào)整政策，樓盤來訪量、看房量上升，市場活躍度顯著增強(qiáng)，近期深圳樓市周度成交表現(xiàn)出持續(xù)上漲趨勢。端午小長假成交量較“五一”假期也有明顯提高。“517”新政滿月，深圳新房和二手房成交均較新政前一個(gè)月有所上漲。6月，房企進(jìn)入上半年業(yè)績沖刺階段，深圳樓市逐步進(jìn)入政策效果兌現(xiàn)期。

　　上海的一二手住房成交量也在穩(wěn)步提升。安居客發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，過去一周（6月17日至6月23日），上海二手房共成交6275套，6月22日一天成交1147套，創(chuàng)年內(nèi)第二高。截至6月23日，6月二手房成交總量已達(dá)19663套，日均成交855套，相比5月1日至5月23日期間上漲62%。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，6月1日至16日，上海二手房網(wǎng)簽達(dá)13381套，較上月同期增長82%。新房方面，安居客數(shù)據(jù)顯示，6月17日至6月23日，上海共成交新房3586套，其中，6月22日一天成交701套，創(chuàng)48天以來新高。

　　在新政利好帶動(dòng)下，廣州新房樓市也呈現(xiàn)回暖態(tài)勢，無論是到訪量還是成交量均出現(xiàn)上漲。中指研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月17日至6月16日，廣州新房網(wǎng)簽套數(shù)達(dá)5849套，相比新政前一個(gè)月上升了12.2%。從周度數(shù)據(jù)來看，6月10日至6月16日，廣州新房網(wǎng)簽1565套，創(chuàng)4月份以來的周度新高。

　　以價(jià)換量成主旋律

　　值得關(guān)注的是，雖然樓市新政對市場的正向刺激正在顯現(xiàn)，但“以價(jià)換量”仍是當(dāng)下市場的主旋律。

　　6月17日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，5月份，70個(gè)大中城市中，各線城市商品房銷售價(jià)格環(huán)比、同比降幅略有擴(kuò)大。

　　具體來看，一線城市方面，5月份，新房銷售價(jià)格環(huán)比下降0.7%，降幅比4月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，北京、廣州和深圳分別下降1.1%、1.4%和0.8%，上海上漲0.6%；同時(shí)，一線城市二手房銷售價(jià)格環(huán)比下降1.2%，降幅比4月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降1.2%、1.3%、1.6%和1.0%。

　　二三線城市方面，5月份，二三線城市新房銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.7%和0.8%，降幅均比4月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，二線城市二手房銷售價(jià)格環(huán)比下降1.0%，降幅比4月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，三線城市二手房銷售價(jià)格環(huán)比下降0.9%，降幅與4月相同。

　　中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，一線城市在樓市新政的刺激下，市場成交量有所回升，但價(jià)格沒有什么變化，仍處于以價(jià)換量的狀態(tài)。

　　58安居客研究院院長張波認(rèn)為，“517”新政后房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一個(gè)相對明顯的熱度提升，但這一熱度提升并不會(huì)導(dǎo)致市場快速出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，尤其是房價(jià)層面不會(huì)由此快速轉(zhuǎn)為上漲。然而，一、二手房的成交周期會(huì)逐步縮短，購房者對于市場的預(yù)期開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)好跡象。

　　“組合拳”持續(xù)發(fā)力

　　除了“517”新政外，一系列穩(wěn)地產(chǎn)、去庫存政策“組合拳”也在持續(xù)發(fā)力。

　　例如，6月12日，中國人民銀行在山東省濟(jì)南市召開保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì)，強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)制度保障和內(nèi)外部監(jiān)督，堅(jiān)持自愿參與、以需定購、合理定價(jià)，確保商業(yè)可持續(xù)，嚴(yán)格避免新增地方隱性債務(wù)，切實(shí)防范道德風(fēng)險(xiǎn)。其中，城市政府選定地方國有企業(yè)作為收購主體，該國有企業(yè)及其所屬集團(tuán)不得涉及地方政府隱性債務(wù)，不得是地方政府融資平臺(tái)，同時(shí)應(yīng)具備銀行授信要求和授信空間，收購后迅速配售或租賃。

　　浙商證券研報(bào)稱，本輪樓市“組合拳”比先前周期低點(diǎn)力度更強(qiáng)。過往三年積累了大量觀望需求，在對期房的負(fù)預(yù)期發(fā)生扭轉(zhuǎn)后，有望推動(dòng)房地產(chǎn)基本面修復(fù)。供給方面，住建部明確開啟了持續(xù)推進(jìn)保交樓與收購新房庫存并行的模式，該類政策有助于扭轉(zhuǎn)需求對期房的不信任，改善供需結(jié)構(gòu)，有望企穩(wěn)房價(jià)。總體來看，2024年政策以結(jié)果為導(dǎo)向，企穩(wěn)市場目標(biāo)清晰，在市場企穩(wěn)之前，政策端預(yù)計(jì)將持續(xù)發(fā)力。

　　中國民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬表示，新一輪穩(wěn)地產(chǎn)、去庫存政策“組合拳”的用意是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，而不是過度刺激，更不是鼓勵(lì)投機(jī)。讓住房回歸居住的本質(zhì)，讓人民住上高質(zhì)量、合心意的好房子，才是房地產(chǎn)行業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)的關(guān)鍵。