加強房屋買賣合同糾紛民事訴訟法律監(jiān)督

　　● 本報記者 昝秀麗

　　最高人民檢察院5月9日表示，加強房屋買賣合同糾紛民事訴訟法律監(jiān)督，以能動履職依法維護房地產(chǎn)交易秩序。

　　最高人民檢察院介紹，近年來房屋買賣合同糾紛案件數(shù)量和涉案標的額均大幅上升，有的當事人不服司法裁判，向檢察機關(guān)提出監(jiān)督申請。檢察機關(guān)認真貫徹實施民法典，依法加大法律監(jiān)督力度，一季度共辦理房屋買賣合同類民事訴訟監(jiān)督案件800余件。

　　房屋買賣合同糾紛案件主要有三方面特點：一是房屋出賣人“一房二賣”給買受人造成經(jīng)濟損失；二是房屋實際所有人與權(quán)利證書登記人不一致產(chǎn)生房屋權(quán)屬爭議；三是房屋買受人購買明顯低于市場價格房屋易給自身造成損失。實踐中，房屋權(quán)利證書登記人有時并非房屋實際所有人。在房屋名義登記人出售房屋，而實際所有人對出售行為未予追認的情況下，該行為屬無權(quán)處分行為。此時，若房屋買受人購買房屋的價格明顯低于市場價格，其購房行為可能不構(gòu)成善意取得，不受法律保護。

　　結(jié)合監(jiān)督辦案實踐，檢察機關(guān)提示，房屋出賣人和買受人均應(yīng)自覺遵守國家房地產(chǎn)登記制度及有關(guān)政策，誠信交易并積極采取措施防范潛在交易風(fēng)險，避免引發(fā)不必要的民事糾紛甚至民事訴訟，最大限度維護交易安全。

　　具體來看，一是及時辦理房屋權(quán)屬登記。房屋買受人購買房屋后，應(yīng)及時辦理房屋權(quán)屬登記，避免房屋出賣人再次出售房屋給自己造成損失。

　　二是合伙買房應(yīng)完善內(nèi)部協(xié)議。我國實行不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，合伙買房可能導(dǎo)致房屋實際所有人與登記名義人不一致，產(chǎn)權(quán)登記不能反映房屋真實權(quán)利情況，造成認定房屋真實權(quán)屬關(guān)系困難。因此，合伙買房當事人應(yīng)簽訂相應(yīng)內(nèi)部協(xié)議，留存購房款支付憑證等能夠充分證明房屋真實權(quán)屬關(guān)系的證據(jù)材料。

　　三是房屋買受人不可貪圖便宜。房屋買受人構(gòu)成善意取得應(yīng)具備受讓不動產(chǎn)時為善意、支付合理價款和已辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記3個要件。善意取得的核心要素是支付合理價款，即支付購房款應(yīng)大體符合市場價格。對于明顯低于市場價格的房屋，房屋買受人應(yīng)謹慎購買，認真審查房屋產(chǎn)權(quán)登記情況，切莫因貪圖便宜造成更大損失。