中指研究院：2024年樓市限制性政策仍有望優化調整

　　北京12月7日訊（記者 李方） 12月7日，中指研究院發布《中國房地產市場2023總結 & 2024展望》顯示，2023年樓市政策環境已接近2014年最寬松階段，但居民收入預期弱、房價下跌預期仍在等因素依然制約著市場修復節奏。報告預計2024年，在市場過熱階段出臺的限制性政策仍有望繼續優化調整，供需兩端政策均有發力空間。

　　報告顯示，房價方面，2023年1-11月，百城新建住宅價格累計上漲0.16%，主要受政策管控及部分優質改善樓盤入市帶動等因素影響，新房價格出現結構性上漲。1-11月，百城二手住宅價格累計下跌3.00%，跌幅較去年同期擴大2.45個百分點，房價走勢持續低迷，至11月，已連續19個月環比下跌，連續6個月環比下跌的城市數量超90個。

　　銷售方面，2023年1-10月，全國商品房銷售面積9.3億平方米，同比下降7.8%，商品房銷售額9.7萬億元，同比下降4.9%，其中現房銷售面積同比增長15.6%，表現明顯好于期房。重點城市來看，1-11月重點100城新建商品住宅銷售面積同比下降約5%；1-10月重點15城二手房銷售規模同比增長35%。全年來看，受疫情后需求集中釋放帶動，一季度市場升溫明顯，年中量價出現回落，市場表現低迷，8月底中央及各級政府加大政策托底力度，9-10月銷售同比降幅有所收窄，但受居民收入預期、房價下跌預期等因素未明顯改善影響，政策效果持續性不足，年末市場仍舊面臨下行壓力。

　　土地方面，銷售端恢復程度仍是影響土地市場情緒的關鍵因素，今年以來多數城市樓市熱度持續性不足，土地市場中，僅部分城市或個別地塊熱度較高，整體低迷態勢未改。2023年1-11月，全國300城住宅用地推出、成交面積同比分別下降21.5%、28.0%。22城來看，1-11月，供地計劃完成率整體不足七成，優質地塊成交量增加，央國企為拿地主力，拿地金額占比達50%，民企投資力度仍不足。至11月末，除北京、上海、深圳外，多數城市已取消土地最高限價，但目前僅少量核心城市優質地塊拍出高溢價，整體熱度仍較低。

　　企業方面，2023年1-11月，TOP100房企銷售額同比下降14.7%，央國企同比增長；拿地總額同比下降6.6%，頭部企業投資聚焦核心城市；房企融資規模同比下降8.6%，年底金融監管部門持續釋放利好，若“三個不低于”等相關支持政策細化落實，房企資金壓力有望緩解。

　　報告預計，2024年，在市場過熱階段出臺的限制性政策仍有望繼續優化調整，供需兩端政策均有發力空間，需求端，降低購房成本、降低購房門檻仍是政策優化聚焦點，未來一線城市政策或繼續優化，京滬有望降低二套房首付比例，降低房貸利率，優化普宅認定標準，降低交易稅費等，此外，一線城市按照因區施策的方式優化郊區限購也存在可能；核心二線城市有望全面取消限購；更多低能級城市或通過發放購房補貼等方式促進購房需求釋放。供給端，“促進金融與房地產良性循環”要求下，企業端資金支持政策有望繼續細化落實，企業融資環境有望得到改善；“保交樓”資金和配套舉措或進一步跟進，推動化解項目交付風險；同時，各地土拍規則預計將繼續放寬，帶動土地市場活躍度提升；另外，“三大工程”建設或是2024年增量政策重要著力點，相關政策有望加速落地。

　　報告根據“中國房地產業中長期發展動態模型”測算，2024年全國房地產市場將呈現“銷售規模仍有下行壓力，新開工面積、開發投資或繼續回落”的特點。需求端，中性情形下，預計2024年全國商品房銷售面積同比下降4.9%；樂觀情形下，2024年，宏觀經濟持續恢復，居民置業意愿有所好轉，疊加城中村改造如期推進，全國商品房銷售面積或可實現小幅增長。供給端，開工方面，2024年，新房銷售恢復緩慢、近兩年土地成交規模大幅縮量、現有庫存量較高等因素或將繼續拖累企業新開工節奏，中性情形下，2024年新開工面積同比降幅在10%左右，新開工規模低于9億平方米。投資方面，新開工下降、施工過峰等因素或將繼續制約建筑工程投資修復，近兩年土地成交縮量態勢未改，或導致土地購置費進一步下行，中性情形下，2024年房地產開發投資額同比下降6.1%。樂觀情形下，城中村改造和保障性住房建設發力，開發投資額與2023年基本持平。